O setor brasileiro de shoppings centers se despediu de 2024 com R$ 198 bilhões em faturamento e projeção de crescimento de 1,6% para este ano. Agora, a cerca de um mês do fim de 2025, a previsão se mostra aquém do resultado de 648 empreendimentos em operação, espalhados por 249 municípios.
Os dados são da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), que avalia a trajetória do consumo:
— Em 2025, o ambiente econômico trouxe estímulos relevantes ao consumo. O IPCA referente ao preço dos bens essenciais encerrou o terceiro trimestre com uma variação acumulada de 5,3% nos últimos 12 meses, em um movimento de queda de 0,5 ponto percentual. A taxa de desocupação encontra-se em seu valor mínimo da série histórica no terceiro trimestre, de 5,6%. O resultado acumulado de vendas dos shoppings apresentou um crescimento de 2%, o que reforça a atratividade dos empreendimentos e a confiança dos lojistas e consumidores — analisa o presidente da Abrasce, Glauco Humai.
— Mesmo com desafios pontuais do cenário macroeconômico, o setor de shopping centers segue demonstrando resiliência e estabilidade, apoiado na diversificação de suas ofertas — acrescenta.
Ao longo do ano, oito empreendimentos foram inaugurados no país e mais três estão previstos para serem abertos. A taxa média de ocupação dos shoppings centers no país atingiu 95,6% no terceiro trimestre de 2025, superior aos índices registrados em 2024 (94,7%), 2023 (94,2%), 2022 (94,6%) e 2021 (93,1%). A inadimplência, por sua vez, caiu para 4,3% entre julho e setembro, ficando entre os menores patamares desde 2019, e muito abaixo dos picos de 20,2% em 2021.
Com 54 shoppings distribuídos nas cinco regiões do país, a Allos é o maior player no Brasil atualmente. Tem cerca de 15 mil lojistas, e taxas de ocupação que giram em torno de 96,4%. O alto volume é reafirmado mês a mês, com a assinatura de novos contratos comerciais. Somente em setembro, foram mais de 90. E no último trimestre, 240, segundo o diretor executivo comercial Renato Floh:
— De 2019 a 2024, a gente cresceu nosso marketshare de 15,6% para 20,1%. Allos tem um portfólio de shoppings vendedores. Além disso, temos um perfil muito parceiro do lojista. Buscamos que o pagamento do aluguel seja o resultado de uma venda bem-feita.
Para isso, a Allos vem desenvolvendo uma série de produtos, como o Programa de Benefícios, presente em 36 shoppings, através do qual o consumidor acessa, digitalmente, vantagens na primeira compra ou recompensas de fidelização. Os lojistas também ganham com isso: a iniciativa já captura 30% dos valores de mercadorias vendidas em e-commerce pelos shoppings.
— O Programa de Benefícios é um investimento nosso em tecnologia, para que o lojista consiga vender mais nos nossos shoppings. Ele não precisa pagar para aderir; apenas oferecer um benefício que faça sentido para o consumidor — destaca Floh.
O player tem 16 shoppings em São Paulo, 11 no Rio de Janeiro e cinco em Minas Gerais — estados com mais empreendimentos da Allos. O destaque não é uma característica isolada da rede. Com grande tradição no setor, o Sudeste concentra 51% dos shoppings do país, com 329 empreendimentos.
— A Região Sudeste é o principal polo econômico e o maior mercado de shopping centers do país, concentrando mais da metade dos empreendimentos nacionais. A região também apresenta a maior taxa de ocupação do país, de 95,8%, de acordo com dados do terceiro trimestre, refletindo maturidade e potencial de expansão. E ainda há espaço para novos projetos, especialmente retrofits e ampliações, que seguem o movimento de qualificação e diversificação do mix de produtos, serviços e entretenimento — prevê Humai.
Operando 20 empreendimentos distribuídos em sete estados brasileiros, a Multiplan registrou 74,3% das vendas do portifólio nos nove primeiros meses deste ano nos shoppings do Rio de Janeiro, São Paulo e Minas Gerais. Com o avanço dos projetos de expansão anunciados para o BarraShopping, no Rio, MorumbiShopping, em São Paulo, e o BH Shopping, em Minas Gerais, a tendência é de fortalecimento ainda maior da região em 2026, com potencial de aumento nas vendas.
Em expansão
As ampliações são, em geral, motivadas por pedidos de lojas antigas, que gostariam de ocupar uma área maior, combinados ao vislumbre de possibilidades de desenvolvimento futuro. E fazem parte de uma estratégia clara de Multiplan, explica Armando d’Almeida Neto, vice-presidente e diretor de Relações com Investidores:
— As melhores oportunidades muitas vezes não estão longe. A gente tem concentrado nossa estratégia neste momento em fazer expansões, que culminam os melhores retornos aos nossos acionistas e atendem a demanda por espaço que a gente vê nos empreendimentos. Fizemos um estudo do nosso portfólio recentemente e descobrimos que eles têm ainda 1,5 bilhão de metros quadrados de potencial de crescimento.
Administrado pela Multiplan, o BarraShopping, no Rio de Janeiro, cresceu junto com o bairro onde fica, área quase irreconhecível para quem é pego desprevinido por uma foto de 1980. O empreendimento se tornou um lugar de destino, ao resolver a vida do consumidor, com academia, supermercado, coworking e até Centro Médico em seu interior. Com 44 anos de idade, o shopping viu suas vendas crescerem 12,5% nos nove primeiros meses de 2025 — o que, para Neto, ratifica o potencial de ampliação do negócio.
Em sua oitava expansão, o empreendimento ganhará aproximadamente 2.000 m² de nova área bruta locável, destinados à ampliação de uma loja âncora internacional do segmento de vestuário, já presente no shopping desde a década de 1990. Prevista para ser concluída no segundo semestre de 2026, a obra também permitirá adicionar 2.000 m² ao shopping futuramente.
No MorumbiShopping, também localizado em um vetor de crescimento da cidade, mas em São Paulo, a sexta expansão deve ser concluída no primeiro semestre do ano que vem. Incluirá dois andares para novas lojas, restaurantes e um rooftop em 7.000 m² criados e readequando o mix de 5.000 m².
— Reinvestir nesses ativos é fazê-los cada dia maiores e mais representativos nas suas cidades. Modernizar a arquitetura do shopping e mudar o mix é um trabalho contínuo nosso — pontua Neto
Mix diversificado
Nos shoppings de Multiplan, no terceiro trimestre deste ano, o segmento de Vestuário foi o mais representativo em termos de ocupação, responsável por 32,5% da Área Bruta Locável. Mas essa taxa caiu nos últimos dez anos, dando espaço para Serviços (23,8%), Artigos Diversos (22,6%) e Alimentação & Áreas Gourmet (15,1%).
— O que a gente observa é o setor se diversificando e criando uma espécie de reposicionamento com mix mais elaborado de lojas. O shopping deixou de ser um ambiente só de compras, para proporcionar uma experiência diferenciada. Oferece entretenimento, lazer, conveniência, com um aspecto que hoje é bastante considerado nas cidades, a segurança — analisa Gilberto Braga, professor de Finanças do Ibmec-RJ. — O resultado é um crescimento qualificado dos empreendimentos, com resultados recuperados após a pandemia.
Como exemplos dessa diversificação do mix dos shoppings, a Alqia, que administra 12 empreendimentos pelo Brasil, teve um crescimento de dois pontos percentuais na taxa de ocupação este ano e, além das lojas, negociou o Centro Médico Barra D’Or para o Via Parque, no Rio de Janeiro.
A Allos está levando, para o Shopping Tijuca, o Taste Lab, um espaço gastronômico e com personalidade, integrado a área verde e parque infantil — como já existe no NorteShopping, no Rio, e no Shopping Tamboré, em São Paulo.
Há também uma preocupação crescente em oferecer espaços não diretamente ligados ao consumo, mas voltados à convivência. Atrativos o ano inteiro, eles podem ser ainda mais estratégicos em campanhas sazonais e datas comemorativas.
— Quando o cliente passa mais tempo no shopping, vive boas experiências e encontra conveniência, a conversão naturalmente cresce — avalia o copresidente da Ancar Ivanhoe, Marcos Carvalho.
Praça ao ar livre
Nos últimos quatro anos, a Ancar Ivanhoe, que conta com 22 shoppings em seu portfólio nas cinco regiões do Brasil, investe em áreas que remetem ao conceito de praça ao ar livre. Já são 14 projetos proprietários como Quintais, Terraços e Alpendres lançados, e que devem contribuir para a expectativa de vender, em toda a campanha de Natal e principalmente no dia 23 de dezembro, 6% a mais do que no ano passado.
Com o fim do ano se aproximando, já é possível também começar a prever o comportamento do setor em 2026:
— Existe uma expectativa de que a gente possa ter um crescimento também em 2026 e até melhor, pois o mercado já estima que haverá um ciclo de redução das taxas de juros, o que favorece o setor comercial em geral e também as vendas de shopping center — anuncia Braga.
