A partir desta sexta-feira (1), a Caixa Econômica Federal reduz a cota de financiamento para até 70% do imóvel e passa a exigir dos mutuários uma entrada maior, de no mínimo 30% do valor do imóvel. Anteriormente, a exigência era de um pagamento à vista de 20%.
Bancos privados, como Bradesco, Itaú Unibanco e Santander, não alteraram suas regras de crédito imobiliário. Simulações feitas pelo GLOBO mostram que a parcela de entrada nesses bancos é menor que a exigida pela Caixa. No entanto, os juros cobrados por eles são maiores que no banco público. O que é mais vantajoso, então: pagar uma entrada menor no imóvel e gastar mais no longo prazo, ou dar uma quantia maior de entrada e pagar parcelas mais baratas?.
A resposta dos especialistas, em resumo, é que depende de cada caso. Afinal, não é todo mundo que tem na mão 30% do valor do imóvel para dar como entrada e realizar o sonho da casa própria.
- A pessoa que não consegue o valor do sinal (entrada maior exigida pela Caixa) acaba sendo compelida a tentar no mercado privado. Eu aconselharia a pessoa a simular os financiamentos nesses bancos, de acordo com as suas necessidades, e escolher o que tiver a menor taxa de juros - afirma o economista e professor do Ibmec, Gilberto Braga.
O GLOBO simulou o financiamento de um imóvel usado no valor de R$ 550 mil, para uma pessoa que tenha renda familiar bruta de R$ 15 mil mensais e que deseja quitar no prazo máximo, 35 anos. Confira abaixo:
Santander
Entrada: R$ 126.019,15 (22,9% do valor do imóvel)
Tempo de financiamento: 35 anos
Valor do financiamento: R$ 423.980,85
Primeira parcela: R$ 4.833,97
Taxa de juros: 10,99% ao ano
Custo efetivo total: 11,51 % ao ano
Bradesco
Entrada: R$ 171.702,06 (31,2% do valor do imóvel)
Tempo de financiamento: 35 anos
Valor do financiamento: R$ 378.297,94
Primeira parcela: R$ 4.500,00
Taxa de juros: 11,69% ao ano
Custo efetivo total: 12,22% ao ano
Itaú
Entrada: R$ 165 mil (30% do valor do imóvel)
Tempo de financiamento: 35 anos
Valor do financiamento: R$ 385 mil
Primeira parcela: R$ 4.546,24
Taxa de juros:11,59% ao ano
Custo efetivo total: 12,01%% ao ano
Caixa
Entrada: 209.290,27 (38% do valor do imóvel)
Tempo de financiamento: 35 anos
Valor do financiamento: R$ 340.709,73
Primeira parcela: R$ 3.662,67
Taxa de juros: 9.72% a.a.
Custo efetivo total: 10.16% a.a.
Entrada no imóvel
As simulações revelaram que, entre os bancos, a Caixa foi o que concedeu o menor valor de financiamento e pediu a maior parcela de entrada. Em contrapartida, é o banco que oferece a menor taxa de juros.
Para o perfil de mutuário escolhido pelo GLOBO, a Caixa pediu a entrada de 38% do valor do imóvel, cerca de R$ 209 mil. Já o Santander foi o que exigiu a menor quantia de entrada, 22,9% do total do imóvel, o que significa que a pessoa poderia pagar R$ 126 mil no ato da contratação. O Bradesco exigiu 31,2% na entrada e o Itaú 30%.
Taxa de Juros
A taxa de juros é um ponto importante para decidir em qual banco financiar a casa própria. Isso porque quanto mais alta ela for, significa que o total a ser pago ao final do financiamento será maior. Nas simulações de financiamento, os bancos mostram dois tipos de juros: juros nominais e os juros efetivos, ou custo efetivo total (CET).
- Os juros nominais focam apenas nos juros pagos sobre o valor principal, ou seja, refere-se apenas ao valor que será pago em juros sobre o financiamento.
- Já o CET Inclui a taxa de juros e todos os outros custos, como tarifas, seguros e outras despesas, oferecendo uma visão mais completa do custo total do financiamento.
Nas simulações para o perfil que traçamos, o Bradesco foi o banco que ofertou o maior percentual de juros efetivos, de 12,22% ao ano.
A Caixa foi a que exigiu a menor taxa de juros efetivos, de 10,16% ao ano, cerca de 2 pontos percentuais a menos que os demais bancos.
O Santander têm a segunda menor taxa de juros nessa simulação, com 11,51% ao ano. O Itaú ficou em penúltimo lugar nesse ranking das taxas, com 12,01% ao ano.
Dicas para tomar decisão
O especialista em finanças Hulisses Dias recomenda que o cliente deve entender o que cabe no seu bolso, sem deixar de observar os juros, pois são determinantes no valor final do financiamento.
De acordo com ele, quem está perdido nas propostas de financiamento imobiliário pode se basear em cinco variáveis para tomar a decisão:
1. A parcela do empréstimo representa no máximo 25% da sua renda?
2. Você espera que a valorização do imóvel seja maior do que os juros efetivos?
3. Você tem segurança na sua renda?
4. A taxa de juros que o banco oferece é pós-fixada ou pré-fixada?
5. Você está em que fase da sua vida?
- Se o empréstimo representar mais que 25% da renda, em algum momento a pessoa vai estrangular os gastos e não vai conseguir dar conta dos pagamentos - explicou Hulisses.
O especialista também comentou que a fase da vida do mutuário importa para esse tipo de financiamento.
- Por exemplo, um jovem de 25 anos não sabe se vai se mudar, se vai querer ter filhos, se vai mudar de carreira. É importante estar certo do que se quer - disse.
Como conseguir a menor entrada no imóvel?
Alguns fatores podem determinar o valor do financiamento concedido pelo banco e, consequentemente, o valor sugerido de entrada no imóvel. Para o Bradesco, por exemplo, a concessão de financiamento aos clientes é "fundamentada em uma variedade de critérios, que abrangem desde o histórico de relacionamento com o banco até a análise detalhada de dados financeiros e de crédito".
A Caixa Econômica Federal não especificou como o cliente pode conseguir mais financiamento, mas informou que o valor da cota "varia de com acordo a modalidade de financiamento escolhida pelo cliente, bem como com a capacidade de pagamento aprovada".
Procurados, o Santander e o Itaú Unibanco, não especificaram o perfil de mutuários que conseguem a proposta de menor parcela de entrada no imóvel.
Entenda a redução de crédito imobiliário da Caixa
A Caixa Econômica Federal está apertando as condições dos empréstimos habitacionais para a classe média porque ela praticamente esgotou a meta de contratações de R$ 70 bilhões para 2024 a três meses para fechar o ano. Até setembro, foram desembolsados R$ 63,5 bilhões. Ou seja, em nove meses, o banco emprestou o equivalente a 90% de tudo que tinha disponível.
A partir de hoje, ela aumentou o percentual mínimo de entrada no crédito para a casa própria. Na linha de empréstimos mais usada, a cota de financiamento foi reduzida de 80% para 70%, o que exige dos mutuários uma entrada maior, de 30% do valor do imóvel.
