Na crise, um dos setores mais afetados foi o imobiliário. Mesmo com dinheiro para adquirir um imóvel, investidores e moradores preferiram segurar até que os tempos incertos se tornassem mais sólidos. Para os otimistas, este momento chegou e, para atrair compradores e iniciar esta retomada, construtoras e imobiliárias realizam feirões com condições especiais.
O primeiro,"Rio Fest Imóveis", acontece no próximo fim de semana, dias 9 e 10, na Cidade das Artes, na Barra. Mais dois estão previstos para 2018, sendo um em abril, no West Shopping, em Campo Grande, e outro em outubro, ambos realizados pela Mais Consultoria Imobiliária. A Caixa, por sua vez, pretende fazer o Feirão CAIXA da Casa Própria, mas as cidades, as datas e os locais ainda não foram confirmados.
- Em 2017, o mercado no Rio teve poucos lançamentos e direcionou suas ações para a venda de estoques para o cliente final que busca a melhora no padrão de moradia. Em 2018, teremos um panorama diferente. O mercado começa um ciclo com novos lançamentos e preços - explica Rubem Vasconcelos, presidente da Patrimóvel, que realiza o "Rio Fest Imóveis".
No feirão da próxima semana, serão ofertadas mais de cinco mil unidades, de 70 empreendimentos de 18 construtoras. Os imóveis residenciais são, geralmente, de dois e três quartos, nas zonas Norte, Sul e Oeste, em bairros como Barra, Méier e Botafogo. Há opções na planta, mas a maioria está pronta para morar. Vasconcelos conta que haverá desde apartamentos e casas a lotes e salas comerciais - as mais difíceis de vender, segundo ele.
Ninguém entrega de quanto serão os descontos. Mas, segundo Vasconcelos, o preços finais apresentados na feira de imóveis já virão com reduções de até 50%. Além disso, garante, haverá facilidades diferentes em cada empresa.
- As construtoras estão com preços especiais, alguns abaixo do valor de custo. Haverá a possibilidade de dar um imóvel de entrada e de trocar um imóvel por um novo, mas cada um fará a sua negociação.
A Avanço Realizações Imobiliárias, que terá empreendimentos nos bairros da Freguesia, Engenho de Dentro e Olaria, por exemplo, é uma das que vão aceitar FGTS e carros como forma de pagamento (avaliação de até 90% da tabela Fipe), além de dar um vale compras de até R$ 15 mil para decorar o imóvel novo. Já na Calçada, com 251 unidades de dois e três quartos disponíveis, o cliente poderá dar 10% de sinal nos empreendimentos prontos e se mudar imediatamente.
Também participam Calper, Fmac/Sinco, Gafisa, Helbor/Dominus, Even, João Fortes, OR, Queiroz Galvão, Tegra, Balassiano, Duka, Performance, Sacisa, TAO e MDL Realty. No local, haverá cartório, corretores e agentes para avaliar os financiamentos.
Muita calma nesta hora
Mesmo partindo da premissa de que um feirão é para zerar o estoque encalhado - o que promete render negociações favoráveis ao comprador -, é bom ficar atento e avaliar bem. Por mais que os agentes pressionem, a dica para uma boa compra é avaliar com calma, e rodar os estandes sem pressa de respostas imediatas.
Outra orientação é solicitar uma planilha financeira com a projeção de todas as parcelas do financiamento, incluindo todos os componentes da prestação, principalmente porque o morador costuma ignorar as outras despesas, como IPTU, condomínio e documentação para registro do imóvel, que costumam ser altas.
- O primeiro tributo é o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que no município do Rio de Janeiro é de 2% sobre o valor venal do imóvel. Mas é preciso ficar atento, pois, a partir de primeiro de janeiro esse percentual passará para 3%, ou seja, para um imóvel de R$ 300 mil, o tributo cobrado será de R$ 6 mil até 31 de dezembro e de R$ 9 mil no ano que vem - explica o professor de contabilidade do Centro Universitário Celso Lisboa, Alexander Araújo.
O professor de Finanças do Ibmec/RJ, Gilberto Braga, acrescenta, ainda, o custo com a averbação da escritura no Registro de Imóveis, que implicará em novo pagamento de aproximadamente de 3% do valor do imóvel.
- Ou seja, as despesas iniciais de um imóvel de R$ 300 mil ficarão em R$ 18 mil a R$ 20 mil, dependendo da quantidade de pessoas envolvidas e necessidade de autenticações cartoriais.
Tanto Araújo quanto Braga aconselham a não comprometer mais de 30% da renda familiar com o valor das prestações, e a tentar negociar a mobília, já que muitas incorporadoras têm convênios com lojas.
- Projete uma reserva financeira que te ajudará a dar uma boa entrada e a ter recursos suficientes para a documentação e eventuais melhorias no imóvel - aconselha Araújo.
Um olho na promoção e outro no contrato
Promoções são como colírios para os olhos. Preços atraentes e a praticidade de resolver tudo em um só lugar são aspectos bem tentadores nos feirões de imóveis, e as empresas escolhidas para participar costumam ser idôneas. Mas é bom ficar atento ao contrato e se informar sobre os imóveis antes de chegar ao evento.
Como todo feirão tem um site - onde costumam estar disponíveis os imóveis em oferta - quem tem interesse em fechar negócio já pode fazer uma pesquisa prévia e visitar o lugar. Isso ajuda tanto a não perder o foco em meio às dezenas de unidades,como a garantir que o imóvel é uma boa compra. No caso de imóvel usado, é preciso ter certeza de que está vazio e se há pendências como inventários ou IPTU e condomínios atrasados.
- É muito comum que um imóvel seja retomado pelo agente financeiro por falta de pagamento. Mas, geralmente, a pessoa também deixa de pagar os encargos, que podem vir a ser assumidos pelo futuro comprador, se não se precaver antes - explica o advogado especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino, que já atendeu a casos de compradores que adquiriram um imóvel em feirão e tiveram que resolver na Justiça a situação.
Segundo ele, o principal cuidado deve ser ler o edital e a minuta do contrato.
- Se possível, mostre o contrato a um especialista. As cláusulas mais perigosas são aquelas que isentam o vendedor em relação ao fato de o imóvel estar vazio, de ter problemas de solidez e bom estado de conservação, e também o que isenta o vendedor em relação a eventuais demandas envolvendo o imóvel.
Quirino também diz para examinar as plantas para verificar se há alguma irregularidade e falar com o síndico, para saber se o prédio precisa de obras urgentes.
O também advogado Luis Guilherme Russo, diretor-presidente da Irigon, orienta que antes de ir ao evento o comprador compare as taxas de juros e os preços na região onde vai comprar.
- Os consumidores devem avaliar a parte que contém as condições gerais do financiamento, como exigências para liberação do crédito, taxa de juros, prazos e sistema de amortização, entre outras. A empolgação não pode falar mais alto do que a razão.
